Dimob: aluguéis e vendas de imóveis entram no radar da Receita contra sonegação em Goiás

A Receita Federal intensifica o monitoramento sobre transações imobiliárias como aluguéis e vendas de propriedades, enquanto o mercado já sente o aumento de intimações e autos de infração relacionados a esses rendimentos em Goiás e no Centro-Oeste. O pano de fundo dessa movimentação é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob), um instrumento criado especificamente para o combate à sonegação no segmento.

A ferramenta representa uma obrigação acessória, a qual deve ser entregue ao Leão por imobiliárias, administradoras de imóveis e construtoras. Segundo a advogada tributarista Giovanna de Brito Sant’Anna, trata-se de um mecanismo que permite à Receita Federal ter acesso detalhado às operações do setor.

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“Na Dimob são informadas operações que envolvem aluguéis, intermediação de compra e venda e cessão de direitos sobre imóveis”, explica. Segundo ela, as empresas devem informar dados completos das operações, o que possibilita o cruzamento com as declarações de Imposto de Renda (IR) das pessoas físicas e jurídicas envolvidas.

Sonegação em transações imobiliárias

A criação da ferramenta está diretamente ligada à tentativa de reduzir a informalidade, que é histórica no setor imobiliário. Embora a Receita Federal não divulgue números consolidados por estado, a realidade em Goiás, segundo a advogada, aponta para um “aumento significativo” dos casos de infração.

“O instrumento foi criado justamente para combater a omissão e a subdeclaração de rendimentos, especialmente os provenientes de aluguéis e ganhos de capital”, afirma Giovanna. 

Dimob amplia fiscalização

A especialista destaca que a Receita Federal passou, a partir da criação da ferramenta, a exigir informações de terceiros, justamente porque “o mercado imobiliário sempre apresentou um grau elevado de informalidade”, tornando insuficiente confiar apenas na autodeclaração do contribuinte.

Na prática, o mecanismo se tornou, ao longo do tempo, uma das principais armas do Fisco. “Ela retira do contribuinte o controle exclusivo da informação”, argumenta a tributarista. Com isso, a Receita consegue mapear operações, identificar padrões e detectar inconsistências de forma automatizada, o que torna a fiscalização mais ampla e eficiente.

Omissão e cruzamento de dados 

O cruzamento das informações prestadas na Dimob com o IR tem se mostrado efetivo. “Esse cruzamento permite identificar, por exemplo, aluguéis informados na Dimob que não aparecem na declaração do Imposto de Renda, valores declarados a menor, imóveis alugados que sequer constam na declaração do contribuinte e ganhos de capital não recolhidos”, explica Giovanna. Essas falhas frequentemente resultam em malha fina, intimações e autos de infração.

Entre as irregularidades mais comuns identificadas pela Receita Federal estão a omissão total de rendimentos de aluguel, a declaração de valores inferiores aos efetivamente recebidos, a incompatibilidade entre renda declarada e evolução patrimonial, a não declaração de ganho de capital na venda de imóveis e tentativas artificiais de pulverizar rendimentos entre terceiros. 

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Aluguel ‘por fora’

Práticas como o recebimento de parte do aluguel “por fora”, ainda comuns em contratos residenciais, também estão no foco da fiscalização. “A Receita Federal detecta esse tipo de conduta por meio do cruzamento entre o valor informado pela imobiliária na Dimob e o valor declarado pelo proprietário no IR, além da análise da movimentação bancária, da evolução patrimonial e do padrão de consumo do contribuinte”, afirma. Ela acrescenta que há ainda o cruzamento com informações do próprio locatário, o que amplia as chances de detecção.

As imobiliárias, por sua vez, também podem ser responsabilizadas caso colaborem com irregularidades. “As imobiliárias têm o dever legal de prestar informações corretas, completas e fidedignas na Dimob”, alerta. Segundo a advogada, a responsabilização ocorre em situações como omissão de contratos, prestação consciente de informações falsas ou participação em estruturas destinadas a ocultar rendimentos, podendo resultar em multas, autuações e até responsabilização criminal.

“As consequências para quem tenta burlar o sistema incluem a cobrança do imposto devido, aplicação de multa que pode chegar a 75% do valor, ou até 150% em casos de fraude, além de juros calculados pela taxa Selic”, explica a tributarista, destacando ainda o risco de fiscalizações recorrentes e processos administrativos e penais.

“Já não tem como esconder” 

Segundo a diretora de locação da URBS Imobiliária, Angelina Martins Vieira Carvalho, o avanço da tecnologia tem reduzido o espaço para esse tipo de irregularidade, sendo um grande erro tentar omitir a informação da Receita Federal. 

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“Hoje não tem mais como esconder o recebimento de aluguel. Entradas recorrentes de dinheiro na conta do proprietário acabam sendo avaliadas e confrontadas com a renda declarada. Além disso, gastos no cartão de crédito e movimentações em conta corrente que estejam inconsistentes com essa renda também podem ser detectados e questionados”, afirma.

Ela relata que ainda existem proprietários que buscam imobiliárias dispostas a administrar imóveis sem declarar a Dimob. “Há clientes que pedem explicitamente para não declarar, e algumas imobiliárias acabam cedendo”, diz.

Novas regras

Nos últimos meses, também houve uma atualização nas regras de envio de dados financeiros à Receita Federal. Instituições financeiras, fintechs e operadoras de pagamento passaram a informar movimentações mensais agregadas acima de R$ 5 mil, no caso de pessoas físicas, e R$ 15 mil para pessoas jurídicas. Esses dados não detalham transações individuais, mas são usados posteriormente em cruzamentos com declarações de renda e outras obrigações fiscais.

Atualmente, o que ocorre é o envio dessas informações financeiras de forma consolidada à Receita, que são analisadas posteriormente em cruzamentos de dados, sem fiscalização em tempo real. No caso dos aluguéis não declarados, o risco não vem apenas do Fisco. Angelina alerta para acordos informais entre proprietário e inquilino. “Se houver um conflito entre as partes, o inquilino pode declarar retroativamente até cinco anos de pagamentos, o que pode gerar um grande problema para o dono do imóvel”, explica.