STJ decide que Airbnb em condomínio precisa de aval de 2/3 dos condôminos
Placar apertado mantém entendimento de que locação por plataformas digitais pode desvirtuar destinação residencial; especialista vê restrição ao direito de propriedade
A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a locação por temporada realizada por plataformas digitais, como Airbnb, dependerá de autorização expressa na convenção condominial. Assim, esses espaços podem proibir a medida, caso não exista um documento que permita oficialmente a prática.
O entendimento ocorreu durante o julgamento do Recurso Especial nº 2.121.055/MG e teve o placar apertado de 5 a 4, seguindo o entendimento da ministra relatora, Nancy Andrighi. Para ela, esse tipo de locação não possui natureza estritamente residencial e pode desvirtuar a finalidade do condomínio.
“Se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial”, disse a magistrada. “Portanto, a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades.” O entendimento manteve acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG).
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Esta decisão impacta sobretudo os empreendimentos voltados à locação de curta duração. Advogado especialista em Direito Imobiliário e presidente da Associação dos Desenvolvedores do Mercado Condominial (Ademci-GO), Caio César Mota argumenta que o entendimento do STJ contraria dispositivos já previstos na legislação brasileira.
“A locação por temporada é uma modalidade típica prevista expressamente na Lei do Inquilinato. O fato de o contrato possuir prazo inferior a 90 dias não retira a natureza residencial do imóvel. Interpretar dessa forma acaba criando uma restrição ao direito de propriedade sem alteração legislativa específica”, pontua. Ainda segundo ele, haverá novos debates jurídicos diante dessa decisão “apertada”.
“O proprietário tem o direito de usar, gozar e dispor do imóvel, inclusive obtendo renda por meio da locação. Se a obtenção de receita por meio da cessão do uso do imóvel for considerada incompatível com a finalidade residencial, então seria necessário revisitar toda a lógica da própria Lei de Locações”, argumenta. Ainda assim, o jurista admite que a decisão atende a uma preocupação crescente de moradores e síndicos relacionada à segurança. Principalmente pela rotatividade de pessoas e estrutura operacional dos condomínios.
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“Muitos condomínios não possuem estrutura para suportar grande fluxo de pessoas, entradas constantes e dinâmica semelhante à de hospedagem. A decisão traz um alívio para moradores que tinham receio dessa prática sem qualquer controle ou regulamentação interna”, destaca.
O advogado esclarece, ainda, que a proibição não é automática às plataformas digitais. A restrição vai ocorrer nos casos em que não existir a autorização expressa em convenção. Desta forma, Caio César prevê um aumento nas assembleias e revisões de convenções condominiais.