Juro de obra: tudo o que você precisa saber antes de comprar um imóvel na planta
Procon Goiás orienta consumidores a verificar, primeiro, se há relação de consumo estabelecida entre as partes
O chamado juro de obra, cobrança bancária destinada àqueles que adquiriram imóveis na planta é uma das controvérsias mais polêmicas do mercado imobiliário. Formalmente conhecida como taxa de evolução de obra, trata-se de uma cobrança extra, que, segundo o direito imobiliário, tem o propósito de remunerar o empréstimo cedido pelo banco para construção do empreendimento em questão. A parcela mensal, que pode chegar a R$ 1,2 mil para imóveis de R$ 280 mil, aumenta conforme o montante já aplicado pelas instituições de crédito e não retorna aos clientes, mesmo em forma de abatimento do financiamento assumido. Nesse sentido, o Mais Goiás ouviu o Coordenador da Escola de Defesa do Consumidor, Henrique Figueiredo para que compradores entendam como se dá a relação entre consumidor, construtora e banco.
Figueiredo ressalta que a cobrança, embora legal e reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), pode ser abusiva. Casos devem ser analisados dentro de suas especificidades para determinar que o risco ao qual o consumidor foi exposto. O primeiro passo, consoante o especialista, é compreender em que tipo de contrato o comprador está inserido.
SAIBA MAIS:
Relação de consumo
“O que precisamos, primeiro, é analisar se essa taxa está inserida em uma relação de consumo. A relação de consumo é bem característica, é detalhada em lei e muito bem definida em relação à parte que assume os riscos. O que não se pode, de forma alguma, é estabelecer uma transferência desses riscos para o consumidor”, orienta.
Segundo ele, deve ser analisado, em especial, se os consumidores não aderiram a um projeto ligado à cooperativa ou associação. “Nesses casos, trata-se de um grupo de pessoas que trocam valores e distribuem os riscos. A situação se assemelha aos seguros de carros por associações, onde não há relação de consumo estabelecida. Se esse for o caso, isso afasta a proteção do Código de Defesa do Consumidor por se tratar de uma entidade jurídica onde as pessoas entram num acordo e assumem os riscos para viabilizar o empreendimento.”
Compra direto com a construtora
Por outro lado, se a compra foi feita diretamente com a construtora, mediante contrato típico de mercado, o cenário muda. “Se é uma relação em que o consumidor foi sujeito a essa taxa, aí sim o Procon pode atuar e o Código de Defesa do Consumidor incide sobre essa relação, especialmente se a pessoa não foi alertada sobre a natureza dessa cobrança. Nesses casos, pode haver, sim, uma infração”.
Figueiredo explica que, ao identificar possível irregularidade, o comprador pode formalizar denúncia ou reclamação junto ao órgão. “Se o consumidor entender que há uma relação indevida, ele pode procurar o Procon Goiás por meio do nosso site. Lá, é possível oferecer uma denúncia e uma reclamação sobre o ocorrido. Mas, caso o consumidor prefira, ele pode buscar nossa unidade localizada na Rua 8, no Centro de Goiânia, e falar com um atendente que irá aconselhá-lo ou dar início imediato a um processo administrativo”.
Quem cobra
Outra dúvida recorrente entre os compradores é sobre quem efetivamente realiza a cobrança. Ao Mais Goiás, a diretora de comunicação do Sindicato da Indústria da Construção no Estado de Goiás (Sinduscon-GO), Carolina Lacerda, esclarece que o juro de obra é responsabilidade do agente financeiro, ou seja, do banco.
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Segundo ela, a cobrança ocorre durante o período de construção e é feita exclusivamente pela instituição bancária. “A apuração considera o saldo devedor liberado, a taxa contratada e o indexador previsto no contrato, além dos seguros obrigatórios quando aplicáveis. Trata-se de relação direta entre cliente e banco, com base no contrato de financiamento. A construtora não cobra nem intermedeia essa cobrança”, explicou.
Sobre as variações nos valores, Carolina detalha que elas decorrem de fatores contratuais e da evolução da obra. O valor muda conforme a evolução física da construção e as novas liberações de crédito. Além disso, também pode mudar pelas condições financeiras relacionadas ao índice previsto em contrato. “Quanto maior for o montante já liberado, maior tende a ser a parcela de juros de evolução”, diz.
Ela reforça, ainda, que a política aplicada sobre o juro de obra não é definida pelas construtoras. “É uma política do banco, prevista em normas e contratos de financiamento. É algo que independe da construtora”.
Setor bancário
A reportagem também buscou a versão dos bancos sobre o assunto. Procurada e questionada sobre o tema, a Federação Brasileira de Bancos (Febraban) informou que, por se tratar de assunto relacionado ao mercado imobiliário, caberia à Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) se manifestar. “A associação é o fórum por meio do qual os bancos se manifestam sobre assuntos relacionados ao setor imobiliário”, justifica. A Abecip foi procurada, mas não retornou os contatos. O espaço continuará aberto para manifestação.
O juro de obra
Conforme mostrado pela reportagem no último dia 10, essa taxa funciona da seguinte forma: o banco libera os recursos para a construtora de maneira gradual, conforme o avanço da obra acontece. Os juros, por sua vez, incidem apenas sobre o valor já repassado. Assim, quanto mais a construção evolui, maior tende a ser o valor cobrado.
Durante o período de cobrança dos juros, os valores pagos não reduzem o saldo devedor do financiamento. Eles servem exclusivamente para remunerar o capital liberado pelo banco. A amortização da dívida principal só começa após a entrega do imóvel, quando tem início o financiamento definitivo.
Medida pode ser abusiva
Especialista em Direito Imobiliário, a advogada Vitória Djatxuka diz que, apesar de ser uma cobrança legal, em determinados casos ela pode se tornar abusiva. “O entendimento dos tribunais é firme no sentido de que a cobrança é lícita durante o período de construção, desde que o contrato seja claro quanto ao prazo de entrega do imóvel e quanto à existência desse encargo. O próprio STJ já destacou que essa cobrança, quando bem informada, não viola o Código de Defesa do Consumidor. No entanto, a taxa pode se tornar abusiva dependendo da forma e do momento da cobrança”.
E complementa: “O STJ fixou entendimento de que é ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância. A partir desse momento, o consumidor não pode ser responsabilizado por atrasos que não deu causa.”
De acordo com Vitória, o Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) segue a mesma orientação. “Em decisão recente da 4ª Turma Recursal, o TJGO reconheceu como indevida a cobrança de juros de obra após a entrega das chaves, determinando inclusive a restituição em dobro, por entender que a matéria já está pacificada no STJ e que a construtora agiu sem engano justificável”, afirma.
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Peso da parcela
Em Goiânia, alguns compradores relatam reajustes considerados “exorbitantes” nesses valores. A reportagem do Mais Goiás ouviu clientes de diferentes empreendimentos que demonstram insatisfação com as cobranças. Uma proprietária de imóvel adquirido recentemente contou que , em apenas seis meses após a assinatura do contrato, já teme não conseguir manter o pagamento das parcelas.
“A questão é que antes de você assinar, a estimativa é uma, por exemplo, a minha era de R$ 400,00 por mês e iria subindo aos poucos. Mas no segundo mês eu já estava pagando R$ 700,00. Hoje, depois de seis meses da assinatura do contrato, estou pagando R$ 1.300,00”, diz a mulher que preferiu não se identificar.
A compradora acrescenta que quando assinou o contrato tinha um orçamento específico mensal, mas com a evolução desses juros a situação tem se tornado cada vez mais preocupante. “Em apenas seis meses, a cobrança aumentou muito, a ponto de eu temer não conseguir manter os pagamentos em dia”, pontua.